Les propositions
Les propositions de la communauté pour la requalification du secteur Namur-Hippodrome s’articulent autour de neuf grandes orientations. Interreliées et interdépendantes, ces orientations sont autant d’éléments clés pour guider la création de milieux de vie qui incarnent des principes de solidarité et d’équité, d’inclusion, de justice sociale et de responsabilité écologique.
#1
Une stratégie résidentielle inclusive comportant un grand nombre de logements sociaux et communautaires
Mise en contexte
Dans plusieurs villes du Québec, l’accès à un logement abordable est de plus en plus difficile. À Côte-des-Neiges, la valeur des immeubles à logements a augmenté de 41% au cours des cinq dernières années, ce qui a entraîné une hausse significative des loyers.
En outre, la pénurie de logements sociaux et communautaires dans le quartier, que ce soient des HLM, des coopératives ou des OSBL d’habitation, n’a jamais été aussi élevée.
Afin de sortir de la crise du logement, il faut déployer une stratégie foncière audacieuse et visionnaire, à l’abri de la spéculation sur tout le terrain de l’hippodrome, afin de préserver l’abordabilité du parc immobilier.
Propositions de la communauté
- ZFavoriser dans tout le secteur de Namur-Hippodrome la construction de logements sociaux et communautaires, ainsi que d’autres types de logements dont l’abordabilité est pérenne et n’est pas définie par les valeurs marchandes.
- ZConstruire un parc immobilier à l’abri de la spéculation sur l’ensemble du terrain de l’hippodrome, dont au moins 4 800 logements sociaux et communautaires.
- ZAssurer l’application sans allègement du règlement de Montréal pour une métropole mixte dans le secteur hors hippodrome.
- ZExclure la possibilité pour les promoteurs de projets résidentiels de plus de 100 unités de recourir à une compensation financière plutôt que de construire du logement social dans le cadre de leurs projets.
- ZAdopter des stratégies qui permettent aux pouvoirs municipaux de soustraire encore davantage certains immeubles locatifs du marché (droit de préemption, conversion de logements en OBNL et achats-rénovations, attribution de fonds pour l’achat et la rénovation, etc.).
#2
Un modèle foncier qui protège de manière durable les terrains et les bâtiments contre la spéculation et la hausse de valeurs des biens immobiliers tout en favorisant une gestion commune du territoire et de ses usages
Mise en contexte
La communauté propose la création d’une fiducie foncière d’utilité sociale (FUS) sur l’ensemble du site de l’ancien hippodrome. La FUS serait l’occasion de pérenniser la propriété collective du terrain public en le mettant entièrement hors spéculation et de lier l’ensemble des parties prenantes autour d’une mission commune et d’une charte de valeurs et d’aspirations qui porterait la vision définie par le milieu depuis plus de trente ans. Ainsi, à l’image d’autres fiducies, il ne serait pas possible pour les développeurs d’acheter des terrains: les bâtiments construits seront en quelque sorte locataires et verseront des redevances à la fiducie.
Véhicule juridique issu de la réforme du Code civil, la FUS a démontré sa pertinence et son efficacité à Montréal et ailleurs au Québec dans la création de milieux de vie inclusifs, résilients et solidaires, en adéquation avec la planification du territoire et les besoins de la population.
La FUS Namur-Hippodrome permettrait d’assurer :
1 – Le développement
- ZEn collaboration avec la Ville de Montréal et les autres parties prenantes, elle assurerait la mise en œuvre d’une offre résidentielle qui respecte la mission et les valeurs inscrites dans l’acte.
- ZElle établirait des conventions pour le développement des résidences, des équipements collectifs et des services.
- ZElle mettrait au point des services et des stratégies collectives pour répondre aux besoins de la collectivité et faciliter l’atteinte de la mission.
- ZElle maintiendrait les conditions favorables au développement du site.
- ZElle contrôlerait les risques liés à la spéculation et préserverait la vocation du projet.
2 – L’animation du site
- ZLa FUS assurerait une animation du site pour renforcer l’implication citoyenne et le sentiment d’appartenance de la population.
3 – La gouvernance
- ZElle assurerait la gouvernance selon les paramètres établis dans l’acte qui intègre une charte de compétences et de talents. Le conseil des fiduciaires serait composé de personnes ayant des compétences et des talents complémentaires et assurerait la mise en œuvre de sa mission.
Proposition de la communauté
- Inscrire dans le Plan directeur d’aménagement et de développement (PDAD) du quartier Namur-Hippodrome la création d’une fiducie foncière d’utilité sociale sur le terrain de l’hippodrome comme levier de développement et d’une gestion commune du territoire et de ses usages.
- Promouvoir la participation de toutes les parties prenantes dans la création d’une fiducie foncière d’utilité sociale et à la définition d’une mission commune.
- Transférer le terrain de l’hippodrome et son affectation à une fiducie d’utilité sociale.
#3
Un parc immobilier qui répond aux besoins et aux réalités de la population de Côte-des-Neiges, en particulier des ménages en situation de vulnérabilité
Mise en contexte
L’accès à un logement adéquat, salubre et abordable n’est pas à la portée d’un grand nombre de résidentes et résidents de Côte-des-Neiges. La hausse prononcée des loyers, l’absence d’une offre adéquate et suffisante de logements sociaux et communautaires, la rareté de grands logements familiaux abordables et l’insécurité financière des personnes nouvellement établies au Québec obligent plusieurs ménages à accepter des appartements insalubres, exigus et populeux. De plus, plusieurs personnes immigrantes, en particulier celles issues d’une immigration récente, vivent des discriminations dans la recherche d’un logement.
La communauté propose la réalisation d’au moins 4800 logements sociaux et communautaires sur le terrain de l’hippodrome. La typologie des logements, les modes de propriété et les loyers doivent répondre aux besoins et aux réalités socioéconomiques de la population de Côte-des-Neiges.
Propositions de la communauté
- ZPrévoir une réalisation accélérée des logements sociaux et communautaires (maximum huit ans) afin de répondre le plus rapidement possible à la crise du logement.
- ZAssurer un supplément au loyer (PSL ou loyer subventionné qui permet aux ménages se qualifiant de payer seulement 25% de leur revenu) pour au moins 60 % des logements sociaux et communautaires.
- ZAssurer une qualité architecturale et de construction ainsi qu’une insertion harmonieuse du parc immobilier social et communautaire sur tout le territoire.
- ZProposer une typologie d’habitation qui reflète les besoins et les réalités des ménages de Côte-des-Neiges, dont 60 % de grands logements (trois chambres et plus) dans le parc immobilier social et communautaire du terrain de l’hippodrome.
- ZSoutenir les efforts du milieu pour créer des projets de logements sociaux innovants qui répondent à des besoins particuliers (santé mentale, immigration, femmes, jeunes, personnes aînées, projets intergénérationnels, etc.).
- ZPromouvoir la création de milieux de vie de qualité : présence de bains pour les familles, de balcons, de terrasses ensoleillées ou de toits collectifs végétalisés et accessibles, etc.
- ZApprocher l’abordabilité des logements à partir d’une définition commune et concertée qui est pérenne, s’appuie sur le revenu des ménages et n’est pas définie par les valeurs marchandes.
#4
L’inclusion comme moteur de la réalisation d’un quartier exemplaire
Mise en contexte
Côte-des-Neiges accueille une immigration importante et récente, et sa population est relativement jeune et peu scolarisée. De plus, le quartier compte deux fois plus de personnes issues des minorités visibles par rapport à la moyenne de l’île de Montréal, ainsi que la plus grande proportion de personnes dont la langue maternelle est autre que le français et l’anglais.
Il sera aussi primordial de s’appuyer sur une analyse différenciée selon les sexes et intersectionnelle (ADS+) pour mieux prendre en compte les besoins des personnes qui vivent des discriminations et des vulnérabilités croisées.
Enfin, il faut assurer l’accessibilité universelle de l’ensemble du parc immobilier et des immeubles publics et commerciaux, des espaces publics, ainsi que des trottoirs et des rues du secteur.
Propositions de la communauté
- ZAssurer une intégration optimale des principes d’accessibilité universelle et d’adaptabilité dans tout le développement de l’hippodrome, tant pour les commerces, les espaces publics et les équipements collectifs, ainsi que pour toute nouvelle construction dans tout le secteur Namur-Hippodrome.
- ZAssurer une intégration optimale des principes d’adaptabilité dans tous les nouveaux logements du secteur.
- ZIntégrer dans le cahier de charges les recommandations d’Ex Aequo et de la Société Logique pour guider la construction et la rénovation de bâtiments résidentiels et commerciaux et d’équipements collectifs, l’aménagement des stationnements, le choix de matériaux et tout autre plan d’aménagement qui touche la mobilité.
- Zdopter des balises pour assurer la mobilité de toutes les personnes : viser un nombre optimal de stationnements accessibles ; assurer des stationnements accessibles pour les personnes handicapées et d’autres personnes à mobilité réduite à proximité de tous les immeubles ; minimiser la distance et aménager les obstacles entre les immeubles et les stationnements collectifs ; assurer un aménagement pour favoriser les déplacements sécuritaires.
- ZMettre en place, dès les premières étapes de la réalisation, des mesures concrètes pour atténuer les barrières à la participation et à l’accès aux services, en fonction du profil de la population.
- ZAdopter un réflexe aîné dans les aménagements (multiplier les lieux d’échange et de socialisation, les tiers lieux et les aires de repos adaptés aux différentes conditions climatiques, etc.).
- ZCollaborer avec des personnes qui ont vécu une situation d’itinérance, ou sont à risque, afin de concevoir des aménagements et des espaces inclusifs.
#5
Un milieu de vie complet, inclusif, sain et accueillant
Mise en contexte
Pour accueillir la population de Côte-des-Neiges dans toute sa diversité et assurer une mixité sociale, il faut planifier en amont toute une gamme de services qui seront nécessaires aux résidentes et aux résidents : des écoles, des garderies, des centres pour les personnes aînées, des services publics de santé, des lieux de culte, des bibliothèques et d’autres équipements collectifs, culturels et récréatifs accessibles à toute la population, des parcs et des espaces verts, etc.
Nous proposons de travailler avec des urbanistes pour assurer une planification optimale du design urbain et définir ensemble des indicateurs pour évaluer la qualité des milieux de vie. Il faut évaluer les besoins potentiels en équipements collectifs, afin d’accompagner la croissance démographique du quartier, mettre en réserve les terrains et confirmer des financements adéquats pour assurer leur disponibilité dès les premières phases de la mise en œuvre.
Propositions de la communauté
- ZMener une analyse approfondie, à chacune des phases du développement, pour établir un équilibre entre la densité et la qualité des milieux de vie.
- ZPlanifier en amont les équipements collectifs pour répondre aux besoins des ménages à revenu modeste et ceux issus de l’immigration récente, et réserver les terrains requis pour leur réalisation.
- ZImpliquer la communauté dans la définition des équipements publics et collectifs (écoles et projets éducatifs, CPE, centres de santé, centres culturels et sportifs, etc.).
- ZDemander au CSSDM de présenter un échéancier détaillé des premières rentrées prévues sur le site et inclure le financement des écoles dans le prochain plan québécois des infrastructures.
- ZCréer une stratégie en amont pour assurer la création d’un nombre suffisant de places en CPE pour les ménages du quartier.
- ZConcevoir les équipements collectifs en fonction des phases et des priorités de développement, en facilitant les usages transitoires.
- ZDans les nouveaux logements privés, limiter l’offre de certains services collectifs (gym, piscines, etc.) qui ne sont pas accessibles aux personnes non résidentes, afin de favoriser les échanges entre les groupes sociaux.
- ZConsulter la DRSP afin d’assurer l’intégration de mesures de mitigation efficaces pour limiter les impacts associés aux bruits, aux vibrations et à la pollution à proximité du corridor ferroviaire et de l’autoroute.
#6
Un secteur communautaire et culturel vibrant et solidaire qui reflète les identités plurielles du quartier
Mise en contexte
Partie intégrante du filet social de Côte-des-Neiges, le secteur communautaire est continuellement appelé en renfort au système public pour fournir des ressources essentielles et adaptées et répondre aux besoins de la population. Cette dernière est souvent confrontée à différentes barrières systémiques et discriminatoires, en plus de vivre des situations de vulnérabilité.
Il est aussi essentiel de réfléchir à une offre culturelle et artistique qui saura refléter, valoriser et renforcer les identités plurielles de Côte-des-Neiges. Le nouveau secteur doit déployer une offre culturelle de proximité et de qualité, proposer des lieux de création et de diffusion en accordant une place aux jeunes issu·es de la diversité, créer des ressources pour soutenir les artistes du quartier, faciliter les synergies entre les différents groupes du territoire et placer la population au centre de ces développements.
Propositions de la communauté
- ZFavoriser la création de projets-phares communautaires innovants pour assurer le prolongement du filet social, mieux répondre aux besoins variés de la population et renforcer la vitalité du secteur.
- ZFavoriser l’émergence d’initiatives variées qui placent l’alimentation au cœur du secteur (cuisines collectives, épiceries aux paniers variables, ateliers culinaires, etc.).
- ZCréer des lieux culturels ouverts sur le quartier et sa diversité.
- ZCréer un fonds dédié au développement de projets immobiliers, culturels et collectifs et favoriser l’acquisition de certains immeubles dans le secteur pour des artistes du quartier.
- ZTransformer des rez-de-chaussée en vitrines culturelles.
- ZAssouplir la réglementation pour faciliter la création d’art public et d’art in situ.
- ZFaire appel aux artistes du quartier pour concevoir la signalisation et les aménagements urbains.
#7
Une vision de l’écologie développée avec et pour la population du quartier
Mise en contexte
Il faut aborder les cibles environnementales et le développement durable en cohérence avec les réalités et les besoins des populations de Côte-des-Neiges. Il est donc important que le nouveau développement soit inclusif et équitable, qu’il réponde d’abord aux besoins existants dans l’arrondissement et que les mesures proposées ne présentent pas une charge supplémentaire à des ménages en situation de vulnérabilité.
Propositions de la communauté
- ZAdopter des stratégies de planification afin d’anticiper et d’éliminer le phénomène d’éco-embourgeoisement et d’assurer l’accessibilité aux logements et aux infrastructures vertes de manière équitable et inclusive.
- ZImpliquer la population dans la planification des aménagements de verdissement pour développer une vision de l’écologie qui prend en compte leurs réalités, leurs besoins et leurs aspirations.
- ZIntégrer un pôle environnemental qui renforce l’appropriation de la vision écologique du quartier.
- ZMieux arrimer les interventions de verdissement avec le secteur de l’habitation et celles du transport collectif.
- ZS’assurer que les solutions commerciales de réduction de déchets (épicerie, ateliers de réemploi, etc.) soient financièrement accessibles et adaptées culturellement.
- ZIntégrer à l’équipe un·e biologiste à chacune des étapes de la réalisation pour travailler à la conservation des milieux naturels et des espèces à statut.
- ZCréer des stratégies écologiques collectives et pérennes qui s’appuient sur la fiducie foncière d’utilité sociale.
#8
Une gouvernance robuste, transparente et participative permettant une planification contrôlée et cohérente pour les projets de logements
Mise en contexte
La requalification du secteur Namur-Hippodrome est une opportunité unique pour définir collectivement une structure de gouvernance flexible, évolutive et partagée, qui intègre des mécanismes de rétroaction de la communauté et favorise l’animation du secteur.
Une telle structure aurait le potentiel de pallier certains écueils d’une planification traditionnelle en établissant les fondements d’une concertation avec le milieu sur l’ensemble du processus d’aménagement. Chapeautée par la fiducie d’utilité sociale, cette structure encadrerait la stratégie résidentielle et coordonnerait des chantiers et des comités de travail sur des thématiques précises.
De plus, une planification contrôlée du site, plutôt que le développement de manière morcelée, a été identifiée comme condition gagnante pour dépasser la fragmentation du secteur et réunir toutes les parties prenantes autour d’une démarche cohérente et concertée qui s’aligne sur une vision commune. Une telle approche, novatrice et flexible, doit être encadrée par une gouvernance partagée à laquelle prendrait part la communauté.
Propositions de la communauté
- ZMettre en place une structure de gouvernance capable de soutenir une véritable participation de la communauté à toutes les phases de développement et de pérenniser sa vision.
- ZExiger que tout dépôt de projet (à savoir un plan d’ensemble déposé par un ou plusieurs promoteurs immobiliers) soit accompagné d’un document démontrant le respect des balises et conditions présentées dans le PDAD.
- ZMettre en place une approche concertée de développeurs sociaux assurée par la fiducie d’utilité sociale afin de permettre une entrée en continu des projets.
- ZMettre en réserve les terrains destinés aux logements sociaux et communautaires dès l’adoption du PDAD.
- ZPromouvoir une mutualisation des réserves de remplacement, de contrôle et de soutien à la gestion pour assurer la viabilité à long terme des projets.
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